Verhuur je privé? Dan zit je in box 3. Je betaalt niet over de huur die binnenkomt, maar over een forfait op de waarde van je woningen. Tenzij je aantoont dat je werkelijk lager uitkomt. Of je houdt het vastgoed in de bv. Dat zijn drie heel verschillende speelvelden.
Hier de stand van zaken voor 2026. En wat er nog openligt rond een nieuw box 3-stelsel.
Wat forfait nu betekent
Dit is de standaard. Je geeft geen huur op. Onderhoud trek je niet af. De Belastingdienst rekent met 6% over je “overige bezittingen”, en daar valt een verhuurde woning onder. Over dat forfaitaire voordeel betaal je 36%.
Heffingsvrij vermogen in 2026: €59.357. Met fiscale partner €118.714. Peildatum is 1 januari. Bij huurbescherming werk je vaak met de WOZ en de leegwaarderatio. Schulden hebben een eigen forfait (in de voorlopige aanslag 2,7%).
Kortom: hoge huur helpt je cashflow, maar verlaagt die forfait-heffing niet. Lage huur of een maand leegstand ook niet.
Tegenbewijs: wanneer het wél anders kan
Ligt je werkelijk rendement lager dan dat forfait? Dan mag je dat lagere bedrag gebruiken. Vanaf de aangifte 2025 kan dat in de aangifte zelf. Het kan de heffing alleen omlaag brengen, niet omhoog.
Let op wat er wél en niet meetelt. Heffingsvrij vermogen valt weg. Je hele box 3 doet mee, dus ook spaargeld en andere beleggingen, niet alleen het pand. Onderhoud mag je meestal niet aftrekken. Rente op een box 3-schuld wel. En waardestijging telt mee, ook als je niet verkoopt. Bij woningen vaak via de WOZ.
De bewijslast ligt bij jou. Huurhistorie, WOZ, financiering, leegstand: dat moet kloppen. Zonder strakke administratie haal je er weinig uit. Zeker niet als de WOZ stijgt en je veel onderhoud hebt.
Nieuw stelsel: nog geen wet
Den Haag wil dichter bij echt rendement. Die wet is er nog niet. Na Prinsjesdag 2026 liggen nog meerdere scenario’s open. Reken dus niet alsof 2028 al vastligt.
In het voorstel zou huur meetellen, kosten vaker aftrekbaar zijn, en waardestijging van vastgoed vaak pas bij verkoop. Afschrijving in box 3 niet. Rente wel. Ook verliesverrekening komt in beeld.
Leegstand en eigen gebruik worden dan scherper. In het voorstel speelt onder meer: verhuur je minder dan 90% van het jaar, dan kan een bijtelling van 3,35% over de WOZ. Een maand tussen huurders is dan niet alleen gemiste huur. Exacte regels staan nog niet vast.
Vastgoed in de bv
In de bv val je buiten box 3. Huur en kosten lopen via de vennootschapsbelasting. Onderhoud en rente zijn daar wél normale aftrekposten. Afschrijving kan, met ondergrenzen rond de WOZ. Verliezen kun je binnen de VPB-regels terug en vooruit verrekenen.
Haal je winst later naar privé, dan komt box 2 om de hoek. Reken dus over jaren: VPB plus wat je ooit uitkeert. Niet alleen het tarief op de bv-winst.
Bij verkoop, herinvestering, overlijden of overdracht binnen de familie gelden in de bv andere knoppen dan in box 3. Handig om vroeg mee te nemen als je portefeuille groeit.
Wat dit voor jouw portefeuille betekent
Vergelijk je huur met die 6% over de fiscale waarde. Kijk of tegenbewijs überhaupt haalbaar is over je hele box 3. En of de bv past bij hoe actief je stuurt: aankoop, verbouw, herfinanciering, opvolging.
Wil je dit voor jouw objecten doorrekenen? Bel 070-2051762 of kom langs in het WTC The Hague.
Q&A
Betaal ik box 3 over mijn huur?
Nee. Bij forfait betaal je over een vast percentage van de waarde, niet over de huurbedragen.
Kan ik onderhoud aftrekken?
Bij forfait niet. Bij tegenbewijs meestal ook niet. In de bv wel, en in het voorstel voor werkelijk rendement in beginsel ook.
Telt waardestijging mee zonder verkoop?
Bij forfait zit het in het forfait. Bij tegenbewijs ja, vaak via de WOZ. In het voorstel voor onroerend goed vaak pas bij verkoop. In de bv meestal ook pas als je verkoopt.
Waarom valt tegenbewijs bij verhuur vaak tegen?
Omdat je hele box 3 meetelt, onderhoud niet aftrekbaar is, WOZ-stijging wél meetelt, en jij moet bewijzen.
Geldt werkelijk rendement al vanaf 2028?
Nee. Dat is nog geen wet. De 90%-grens en 3,35% WOZ-bijtelling horen bij het voorstel, niet bij wat je vandaag zeker hebt.
Wanneer past de bv beter?
Als je actief stuurt en de totale last (VPB plus later box 2) lager of rustiger uitkomt dan box 3. Niet automatisch goedkoper.
Wat is het heffingsvrij vermogen in 2026?
€59.357 zonder fiscale partner, €118.714 met partner. Bij tegenbewijs telt dat niet mee.
